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香港的家族企业新华集团为例

作者: admin 来源: 未知 发布时间:2017-11-21
  尽管香港是2017年上半年亚洲最大的房地产投资目的地,但据城市土地学会(ULI)及罗兵咸永道周一联合发表的报告,香港在具投资潜力市场排行榜上只排名13位,反映本港房地产价格高且相对缺乏市场流动性。
  不过,该两机构编制的《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》中,香港的最新排名比上年度的18位跳升五位,因多宗大额交易令香港上半年成为亚洲最大的房地产投资目的地,主要受寻求多元化投资的中资发展商参与本港土地竞投,购入多幅大型地皮带动。其次,不少投资者认为,香港零售舖位市场经历几年下行后已经触底。随着其他较活跃的核心市场的投资机会逐渐减少,外资核心基金经理重新在港寻找投资增值的机会。此外,东九龙新中心商务区(CBD)的房地产市场活动持续活跃。
  罗兵咸永道亚太区房地产税务主管苏国基指出,香港的甲级写字楼很少放售,因此一旦放售的话成交价也会很高,故形成了香港房地产市场流动性低,但投资金额却很高。
  报告指出,综观整个亚太地区,在所有影响区内房地产投资趋势的各种因素中,流动资金过剩被认为是最具影响力的因素。区内的主权基金和机构投资者积累大量了现金,于区内以至全球争相买入物业,因而造成资产市场的竞争,这从根本上及以意想不到的形式,改变了房地产市场投资模式。
  这些变化包括重订传统的风险和回报的划分,改变对市场回报的期望,核心与风险投资者都将目光转移至增值型物业以及其他物业类别和以往不感兴趣的新兴市场,如数据中心、可负担的住房项目、供出租(或共享)的设施,以至学生和长者住房顼目。
  今年的调查当中,大赢家是那些可为投资者通过提高租金来实现最大回报的城市(如悉尼和墨尔本)、寻求安全和稳定回报但仍高于主权债券收益率的城市(如东京),以及那些被视为能够长期增长的新兴市场(如越南)。除此之外,投资者对新加坡的投资前景信心也有所回升。市场相信,新加坡写字楼与住宅市场已经见底。
  苏国基表示,2017年亚洲市场资金外流量有着前所未有的增长,几乎是去年同期的两倍,其中流向全球房地产市场的资金高达452亿美元。虽然近期中国大陆进一步加强资金管制对市场的影响程度仍属未知之数,但市场的共识是整体资金外流不大可能会大幅度下降。这主要是因为主权和国企投资未必受到资金管制的影响,加上目前已有大量内地资金在中国大陆境外,其中许多在香港,这些资金不受资金管制的约束。 “尽管香港房地产价格高昂且相对缺乏市场流动性从而导致投资机会的流失,但由于中国内地投资者持续涌入香港市场,导致房地产资产价格不断高涨。”高力国际亚洲估价及咨询服务部常务董事David Faulkner在11月20日的记者会上表示。
  城市土地学会与普华永道11月20日联合发布的报告显示,多宗大额交易使得香港成为今年上半年亚洲最大的投资目的地,房地产投资总金额达到82.69亿美元,同比增加5%,亦是全球排名第五的房地产投资市场。
  该报告指出,目前全球前四大的房地产投资市场分别为纽约、洛杉矶、伦敦及西雅图。该报告访问了亚太区内逾600名房地产专业人士,包括发展商、投资者和贷款机构从业者等。
  亚洲资金涌入欧美房地产市场
  统计显示,今年上半年亚洲市场流向全球房地产市场的资金高达452亿美元,是去年同期的两倍。这相当于全球房地产行业跨境投资金额的40%,也意味着亚洲已经成为与北美市场鼎足而立的房地产投资市场。
  亚洲投资者对于欧美发达市场的大宗房地产交易情有独钟,今年上半年亚洲流入欧洲这类资产的金额同比激增225%至219亿美元,投资北美同类资产的资金则同比上升47%至113亿美元。相比之下,亚洲投资者在区内的投资金额则达到104亿美元,同比增加68%。
  普华永道亚太区房地产税务主管苏国基指出:“多宗大宗交易使香港成为今年上半年亚洲最大的投资目的地,其中包括多宗大宗土地交易,反映中资发展商希望在低回报的内地市场以外寻找出路。同时,零售店铺方面,市场经过几年的下滑后,已经出现企稳回升的迹象。”
  中资地产商于20世纪末楼市泡沫破灭后退出香港住宅土地市场,直至2011年逐渐重返,却迅速成为香港土地拍卖市场最活跃的力量。高力国际提供的数据显示,2016年初至今年第一季度,内地地产商在香港市场竞标获得10幅土地,总耗资588.9亿港元,占同期香港整体土地招标成交金额的57.7%。
  11月15日,由信和置业、世茂地产、会德丰地产等五家发展商组成的财团,以172.88亿港元的价格投得长沙湾兴华街西附近的临海住宅地块,每平方英尺(约0.09平方米)楼面地价高达1.75万港元,刷新了香港住宅地价成交的历史纪录。据悉,此次招标吸引了众多内地的发展商,包括龙光地产、中国海外等均有参与竞标。
  他续称,由于香港甲级和乙级写字楼租金差距明显,一些基金投资者希望寻找乙级写字楼物业,并通过翻新装修等使其增值。
  越南成下一个淘金地
  随着亚洲各国经济不断增长,吸引了越来越多的海外投资者进入一些新兴市场。其中,越南、印度是最热门的投资目的地。
  “很多投资者认为越南有希望在未来10-15年经历中国此前的经济爆炸式增长,因此大量的国际投资者涌入了越南的房地产市场,尤其是住宅市场。”Faulkner表示。
  以香港的家族企业新华集团为例,自2005年起,新华集团已经进入越南的住宅地产市场,西贡明珠项目已成为胡志明市最大的综合房地产项目。去年4月,新华集团与周大福合作的位于越南中部岘港的大型度假村项目正式动工,投资额高达40亿美元。
  他续称,相比之下,印度市场由于规模较大,适合一些主权基金等单笔投资金额较大的机构投资者,“这类投资者在印度市场主要聚焦在商业地产,目前的资本化率(cap rate)大约为8.5%-8.75%。”
  同时,在众多亚洲市场中,澳大利亚仍然最受投资者的追捧。“澳大利亚的悉尼和墨尔本在今年的投资及发展前景排名中名列前茅,因为它们既拥有稳定的投资环境,又有亚洲区内相对较高的收益率,而且未来租金的增长前景不错。”
  苏国基表示,今年的投资前景排名反映了投资策略出现越来越大的分化,一些卖家倾向于追求资产增值,而另一些买家则注重租金回报 20日报道称,多个“港独”组织头目正加强与海外“独派”组织及反华分子的联系,其中“本土民主前线”的黄台仰、“香港民族党”的陈浩天等人,此前曾与日本右翼政客在香港密会,积极谋组“反共联盟”,并计划明年首季在日本举行成立大会。对此,香港青年时事评论员协会副主席陈志豪20日在接受《环球时报》采访时表示,此举大大冲击了港人的政治、道德底线,香港有必要进一步立法来保障国家安全。
  报道称,多名日本右翼政客及学者在今年10月借旅游考察之名来香港,实质是掩护来港与“独派”头目开会,商议成立“反共联盟”。主持会议的是日本右翼反华分子、大坂府吹田市前议员神谷宗币,日本右翼作家京本和也,以及与台湾民进党关系友好的“台湾讲谈社”前总经理藤重太。而该次会面的牵线人,其实是“台独”政党“台湾基进党”主席陈奕齐。消息透露,密会中,神谷宗币提出计划在日本、韩国、台湾、香港成立一个“反共联盟”,并称短期内会在日本成立“反共党”。对其提议,台湾方面已敲定由陈奕齐负责统筹,香港方面各“独派”组织协调,谋求一有定案,即尽早表态加入“反共联盟”。
  值得注意的是,“本土新闻”社长刘子礼作为香港主要协调人,会负责选派5个“港独”代表出席明年3月在日本召开的“反共联盟”成立大会。日方会负责明年“港独”代表赴日出席活动的全部行程开支。
  陈志豪对《环球时报》表示,近期“港独”活动本已转趋低调。自人大常委会对《基本法》作出解释,杜绝“港独”分子进入本港政治体系内,以及香港法院一连对几宗暴力政治冲击的案件作出判决后,社会大众已意识到“港独”及分离主义势力是没有前途的,而暴力政治冲击也需要承受相当大的法律风险,因此,“港独”势力不敢轻举妄动。“然而,这次‘港独’势力与日本右翼势力的结合,触碰了港人的民族伤痕,大大冲击了港人的政治、道德底线,严重威胁国家安全,政治影响异常恶劣,完全是不能够接受的。”陈志豪强调,香港的“港独”势力与日本的右翼势力和境外的反共反华势力在香港联合互动,进一步反映了香港存在着国家安全方面的缺口,因此香港有必要进一步立法以保障国家安全和利益,履行香港在一国两制下的责任。

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